新闻中心

农民自建房危房鉴定全指南：标准、流程、方法与处理建议

农村自建房是亿万农民的“家之根基”，但部分老旧房屋因年久失修、结构老化等问题，逐渐成为威胁生命财产安全的“危房”。近年来，国家持续推进农村危房改造工作，通过政策扶持、专业鉴定、科学改造，帮助农户实现“住有所居、居有所安”，以下为你全面梳理农村危房处理的实用指南。

一、危房鉴定标准：四级分类体系

农村自建房危房鉴定采用A、B、C、D四级分类标准，从结构安全、使用功能和防灾性能三个维度综合评估：

1. A级（安全房屋）

结构状态：承重构件无危险点，地基稳定，墙体、梁柱无明显裂缝或变形。

使用功能：屋面无渗漏，门窗完好，水电等配套设施正常。

典型特征：新建房屋或维护良好的房屋，未发现任何安全隐患。

 2. B级（基本安全房屋）

结构状态：个别非承重构件存在轻微损坏（如墙面抹灰层裂缝），但主体结构稳定，不影响整体安全。

使用功能：局部渗漏或门窗老化，但经简单维修即可恢复正常使用。

典型特征：建成5-10年的房屋，存在轻微瑕疵但无结构性风险。

3. C级（局部危房）

结构状态：部分承重构件（如墙体、梁）出现明显裂缝、腐蚀或变形，局部承载力不足。

使用功能：屋顶局部塌陷、墙体渗漏严重，需停止使用危险区域。

典型特征：老房改造未加固承重结构，或长期受潮湿、虫害影响的房屋。

4. D级（整幢危房）

结构状态：承重结构严重受损（如墙体倾斜＞10cm、地基沉降持续发展），存在倒塌风险。

使用功能：房屋整体变形，已无法满足基本居住需求。

典型特征：土坯房、年久失修的木结构房屋，或位于地质灾害隐患区的房屋。

注：2025年新规特别强调抗震性能，8度设防烈度以下、未采用钢筋混凝土框架结构的房屋，直接降低一个安全等级。

二、鉴定流程：从申请到报告的七步规范

1. 申请阶段

申请人：房屋所有权人或使用人（需提供身份证、宅基地使用权证）。

受理部门：乡镇住建办或村委会，提交《农村危房鉴定申请表》及房屋照片。

2. 场地安全性初查

重点排查：是否位于滑坡、洪水、泥石流等地质灾害易发区3。

处理方式：若场地危险，直接判定为D级并建议迁址重建。

3. 现场勘查（核心环节）

外部检查：测量房屋倾斜度（允许偏差≤5‰）、检查外墙裂缝宽度（危险裂缝＞5mm）。

内部检查：

地基：观察是否有不均匀沉降导致的门窗变形。

墙体：重点检查承重墙裂缝走向（斜向裂缝多为结构性问题）。

屋盖：木屋架是否腐朽，混凝土板是否有露筋、酥裂。

4. 专业检测（可选）

仪器设备：全站仪测倾斜、裂缝测宽仪量裂缝、回弹仪检测混凝土强度。

检测内容：

地基承载力：通过压板试验测定。

木材含水率：超过25%易发生腐朽。

钢筋锈蚀程度：采用电磁感应法检测保护层厚度。

5. 等级评定

判定原则：以危险程度最高的构件等级作为房屋整体等级。

6. 出具报告

必备内容：

房屋基本信息（地址、结构类型、建成年代）。

各构件检测数据及照片。

等级判定依据及处理建议。

报告效力：需经县级住建部门备案，作为危房改造补助申请依据。

7. 争议处理

对结果有异议时，可申请第三方仲裁鉴定（需由乙级以上资质机构承担）。

三、实用鉴定方法：农户可自查的10大要点

1. 外观快速检查法

2. 结构安全性判断

砌体结构：

空斗墙、单墙（厚度＜18cm）承重 → 直接判定为C级。

转角处无构造柱 → 抗震性能不足。

木结构：

柱根腐朽深度＞1/3直径 → d级构件。

榫卯节点松动、拔榫 → 需紧急加固。

3. 环境因素排查

地质灾害风险：

坡地建筑边坡坡度＞30° → 需做抗滑桩处理。

房屋距离河道＜10m → 洪水风险等级高。

周边影响：

邻近深基坑施工（距离＜2倍基坑深度） → 可能引发地基扰动。

四、分级处理建议：从加固到重建的解决方案

1. A级房屋：日常维护

重点措施：

每年检查屋面防水，及时修补裂缝。

定期清理排水沟，防止雨水浸泡地基。

木质构件涂刷防腐涂料（每3-5年一次）。

2. B级房屋：局部维修

典型问题处理：

墙面裂缝：采用环氧树脂灌浆修补。

屋面渗漏：重做防水层（建议使用SBS改性沥青卷材）。

门窗老化：更换密封胶条或升级为断桥铝门窗。

3. C级房屋：加固改造

核心技术：

墙体加固：增设钢筋网片抹灰层（厚度≥5cm）。

地基处理：采用高压旋喷桩或灰土挤密桩加固。

抗震升级：加设构造柱和圈梁（截面积不小于240×240mm）。

注意事项：加固方案需由专业工程师设计，预算约150-300元/㎡。

4. D级房屋：拆除重建

重建规范（2025年新规）5：

面积限制：平原≤120㎡，山区≤180㎡（含阳台、露台）。

结构要求：必须采用框架或砖混结构，抗震设防烈度≥8度。

环保标准：需配套化粪池和雨水收集系统。

补助政策：五保户、低保户可申请2-5万元/户重建补贴（具体咨询当地民政部门）。

关键提示：

鉴定机构需具备省级住建部门颁发的CMA资质。

加固施工应留存影像资料，作为验收依据。

重建房屋需办理《乡村建设规划许可证》，避免因违建无法确权。

特别提醒：2025年起，三层以上或檐口高度超10米的自建房，需按《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292）进行检测，否则不予确权。

检测咨询电话：021-55219662、19921180576、18917478547